전세사기, 왜 자꾸 당하는 걸까?
전세사기는 단순한 부주의 때문만이 아닙니다.
정확한 정보가 없거나, 수법을 미처 알지 못한 채 계약을 진행하면서 피해가 발생합니다.
2025년 기준 가장 대표적인 전세사기 수법 5가지와 예방 방법을 구체적으로 소개합니다.
1. 공인중개사가 가담한 전세사기
📌 수법 설명
공인중개사가 가짜 집주인과 짜고 전세금을 편취하거나, 명의를 빌려 허위 계약을 하는 수법입니다.
🧨 실제 사례
세입자의 보증금으로 집을 사들인 후, 계약 만료 전에 집주인이 파산 신청. 세입자는 보증금을 돌려받지 못함.
✅ 예방법
- 공인중개사 등록번호와 사무소 등록증 확인
- 집주인 신분증과 등기부등본 상 소유자 일치 여부 확인
- 실거래가 정보 비교 (국토부 실거래가 공개시스템)
2. 이중계약 사기
📌 수법 설명
같은 집에 대해 전세 계약과 월세 계약을 각각 체결하거나, 기존 세입자가 집주인 행세를 하는 방식입니다.
🧨 실제 사례
집주인에게는 월세, 세입자에게는 전세 계약서를 작성해 전세보증금을 가로챔.
✅ 예방법
- 등기부등본에서 소유주와 임대인 정보 일치 확인
- 계약서 특약으로 등기 상태 유지 명시
- 기존 임차인의 전입 여부 확인
3. 신탁부동산 사기
📌 수법 설명
집이 신탁회사 명의로 넘어간 뒤, 임대 권한이 없는 사람이 계약을 체결하는 방식입니다.
🧨 실제 사례
소유권은 신탁사에 있으나, 집주인이 이를 숨기고 전세계약 체결 → 보증금 반환 불가.
✅ 예방법
- 등기부등본에서 '신탁 원부' 표시 확인
- 계약 상대가 수탁자인지 확인
- 위임계약 시 위임장과 인감증명서 요구
4. 깡통전세
📌 수법 설명
전세금과 대출금의 합계가 집값과 비슷해 보증금이 반환되지 않는 상황입니다.
🧨 실제 사례
매매가 9억, 전세 7억, 대출 2억 → 집값 하락 후 경매, 세입자 보증금 회수 실패.
✅ 예방법
- 전세가율(전세금/매매가)이 80% 이상인 매물은 주의
- HUG·SGI 보증보험 가입 여부 확인
- 등기부등본의 근저당 확인
5. 바뀐 집주인 전세사기
📌 수법 설명
계약 후 소유권이 제3자에게 이전되거나, 기존 집주인이 잠적하는 사기 방식입니다.
🧨 실제 사례
등기부를 확인했을 때 이미 집주인이 변경되고 세입자에게 고지 없이 체납 발생 → 압류, 경매 진행.
✅ 예방법
- 계약 후 잔금 전 등기부 재확인 필수
- 계약서에 소유권 이전 시 계약 무효 특약 삽입
- 전입신고 + 확정일자 확보로 대항력 유지
✅ 전세사기 예방 및 확인을 위한 추천 링크
| 용도 | 설명 | 링크 |
|---|---|---|
| 등기부등본 열람 | 소유권, 근저당, 신탁 여부 확인 | 대법원 인터넷등기소 |
| 전세 시세 확인 | 깡통전세 여부 판단 | 국토부 실거래가 공개시스템 |
| 공인중개사 자격 조회 | 등록 여부 및 중개사 진위 확인 | 한국공인중개사협회 |
| 보증금 반환보증 조회 | 보증보험 가입 가능 여부 확인 | HUG 전세보증금반환보증 |
| 피해신고 및 지원 | 전세사기 피해 종합 지원 플랫폼 | 전세사기 피해지원센터 |
| 무료 법률상담 | 피해자 소송 지원 및 구조 상담 | 대한법률구조공단 |
전세 계약 전에는 반드시 대법원 등기부등본을 확인해 소유자, 근저당, 신탁 여부를 검토하세요.
또한 국토부 실거래가 시스템에서 주변 전세 시세를 확인해 시세보다 터무니없이 싼 매물에는 반드시 의심을 가져야 합니다.
📊 전세사기 유형 요약표
| 유형 | 주요 수법 | 예방 방법 |
|---|---|---|
| 공인중개사 | 허위 중개사, 명의 대여, 가짜 집주인 | 자격 확인, 등기부 조회, 실거래가 검토 |
| 이중계약 | 월세와 전세 계약 중복 체결 | 등기부 확인, 특약 삽입, 기존 세입자 조회 |
| 신탁부동산 | 임대 권한 없는 계약 체결 | 신탁원부 확인, 수탁자 여부 확인 |
| 깡통전세 | 전세금 + 대출금 ≥ 집값 | 전세가율 확인, 보증보험 가입 |
| 바뀐 집주인 | 소유권 이전 및 잠적 | 등기 재확인, 특약 작성 |